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    博主公告
        王伟业£¬浙江宁波人£¬民建委员¡¢高级工程师¡¢注册高级策划师¡¢浙江省外商投?#24066;?#20250;副会长¡¢中国房地产投融资促进中心理事¡¢长三角房地产研究院研究员/副秘书长¡¢全国房地产经理人联合会常务理事¡¢全经联商学院副院长¡¢福建省收藏家协会副秘书长¡£荣获¡°2010年中国房地产创新经理人¡±¡¢¡°2011中国房地产年度影响力人物¡±¡¢¡°2011年度微博十大地产人物¡±?#20445;?011¡°金九银十¡±星博客全国亚军£¬2012"中国房地产优秀经理人"£¬2012¡°中国房地产微博风云人物?#20445;?2013年中国地产年度新锐人物"奖¡£
        曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款¡¢安居工程£¬负责开发¡°幸福苑¡±小区¡£
        宁波?#26174;?#32622;业公司总经理£¬打造白金五星级酒店(168米高的?#26174;?#29615;球酒店)复合地产项目¡°?#26174;?#22269;?#30465;±¡?br />    宁波市商会大厦开发建设公司总经理£¬打造宁波第一高楼228米的商会大厦¡£
        福建省海峡西岸投资公司副总裁£¬负责城市开发运行¡¢房地产开发£¬打造超大型城市综合体¡£
        浙江侨福置业公司(浙江省十?#23458;?#36164;企业)总经理£¬打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首?#19994;?#30899;五星级酒店¡¢50多万方的高端住宅社区¡£
         qq:411680049 微信£ºWWY0E688
         X?#23435;?#21338; 王伟业
    ?#19994;?#22280;子
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                             再议¡±房产税¡±

     

    好几年没写博客了£¬变成生手了£¬在这平安之夜祝福大家¡£1220日£¬主流官媒发表了?#26222;?#37096;部长肖捷的署名文章£¬其中谈到将加快房产税的立法推进£¬争取在2019年完成全部立法程序£¬2020年开始落实新税法的实施¡£

    这篇文章打破了认为¡°房产税短期不会开征¡±的看法£¬官媒向市场?#22836;?#20102;明确的信号£¬房产税这只鞭炮马上就要落地了¡£因为房产税?#36127;?#20851;系到大陆每个人的切身利益£¬因此引发了各阶层人的不同想法¡£

    现在中国大陆实体经济情况非常糟糕£¬企业税这一块不敢动£¬要想让地方政府收入增加£¬就只有从中国经济的另一大方面找思路¡¢想办法£¬那就是房地产¡£在过去£¬地方?#26222;?#25910;入很大一部分要?#23458;?#22320;出让金£¬即土地?#26222;þ¡?#26681;据中共国家信息中心数据£¬在20012010年£¬地方政府土地出让金收入从1296亿元人民币上涨到2.9万亿£¬占?#26222;?#25910;入比例从16.6%升高到76.6%¡£但是近几年地方政府对土地出让金的依赖度逐渐回落£¬在2016年£¬地方?#26222;?#23545;土地的依赖度?#38470;?#20026;42%左右¡£

    土地出让金减少£¬但与此同?#20445;?#22320;方债务这些年来却是不断在堆积¡£截止今年9月?#31069;?#22320;方国企负债47.6万亿人民币£¬比去年增加20.9%£¬国际评级机构穆迪因此将2018年地方政府展望调整为¡°负面¡±¡£收入渠道减少而负债总量增加£¬从地方政府利益考虑£¬它们自然需要想一个办法来¡°开源¡±¡£这其实也就是房产税的?#23616;?#30446;的£¬为地方增加税收¡£

    征收房地产税的讨论已经?#20013;?#22810;年£¬但推行艰难¡£房产税推进是以立法先行为原则的£¬所以预计房产税还有3¡«5年的缓冲期£¬现在民众不必过分担心征税问题¡£但百姓买房买到的只是房子土地70年的使用权£¬相当于租房£¬只是一次性缴清了70年房租¡£在此情况下£¬国家要征收房产税£¬民众不服¡£所以£¬征收房产税前必须完成土改¡£

    有多套房的多是公务员尤其是处局级以上官?#20445;?#36824;有中产以上阶层¡£体制内官员有足够能力对政府施加影响£¬而负责制订相关政策的国土资源部¡¢住建部出于部门利益£¬得让地方政府继续卖地£¬也不希望进行土改征税¡£因此£¬房产税何去何从我们拭目以待¡£

    在政府国土部门大把收土地70年租金(出让金)的情况下£¬征收房产税实在是抢劫行为¡£房地产的价值是由土地与地上?#38454;?#29289;---建筑物组成的£¬而土地是增值的£¬建筑物的重置价是要折旧打折的£¬那么£¬向没有完全产权的折旧方收取房产税合理吗£¿

    最后£¬?#19968;?#26159;认为:¡ª个让百姓?#21482;?#30340;政策肯定不是好政策!

     

            救的不是楼市£¬而是中国经济

     

    在取消限购的¡°救市?#38381;?#31574;下£¬中国楼市¡°重灾区¡±城市市场依然低迷£¬土地市场亦大受影响£¬9月份的土地出让金同比降幅高达70£¥¡£在楼市难回暖下£¬9月30日£¬央行¡¢银监会联合发文公布首套房的认定标准£¬首套房贷结清后再购房可视为首套房£¬对于未限购地区的多套房政策也同样放开£¬已经结清可以享受首套房政策¡£与此同?#20445;?#22830;行公布了房贷利?#39318;?#20302;可以打7折的政策¡£此举意味救市政策升级£¬不再是地方政府一头热的行为¡£

    当下£¬楼市交量?#20013;?#36208;低下£¬各地的楼价亦?#26377;?#19979;行的态势¡£ 据中国指数研究院发布的¡¶2014年三季度市场?#38382;?#24635;结¡·报告显示£¬2014年三季度£¬百城住宅均价?#20013;?#19979;跌¡£其中£¬7月住宅均价为10835元/平方米£¬环比下跌0.81£¥£»8月住宅均价为10771元/平方米£¬环比下跌0.59£¥£»9月百城住宅均价继续下行¡£ 值得注意的是£¬这已是百城住宅价格连续5个月下跌£¬市场下行趋势明显£¬楼市疲态依旧¡£ 国家统计局近期公布的70个大中城市房价水平数据显示£¬8月份£¬70个大中城市中£¬就有高达68个城市的房价环比下滑£¬其余两个城市£¬温州房价环比持平£¬仅厦门房价环比略为上涨¡£目前整个中国楼市£¬去化压力在快速攀升¡£

    楼市的疲软?#29616;?#24433;响了房企拿地的意愿£¬¡£2014年三季度£¬中国300个城市各类用地出让金合计4159亿元£¬同比?#38470;到?0£¥¡£其中£¬住宅用地2653亿元£¬同比?#38470;?#36229;过50£¥¡£而9月份£¬土地市场降温更加明显£¬单月出让金的同比降幅接近70£¥¡£三季度土地市场成交?#30475;?#24133;度?#38470;担?#22303;地出让金也?#29616;?#19979;跌¡£下半年各种开发投资的数据估计会出现更大的?#38470;µ¡?/span>

    9月30日£¬汇丰控股有限公司公布9月份制造业经理人指数£¨PMI£©终值为50.2£¬低于上周公布的预?#20048;µ¡?#26368;近公布的各项经济数据显示£¬中国实体经济利润下滑¡¢进口萎缩¡¢房地产价格?#38470;?#32780;库存?#21487;?#21319;£¬多项经济?#21103;?#21516;时预警£¬经济跌回金融危机深重时水平£¬实体经济的存活度还低于金融危机之时¡£由于工业增加值¡¢能源消费量及固定资产投资的近期一系列经济数据都进一步步走软£¬中国经济始终面临不确定性¡£数据表明£¬中国经济继在第二季度微幅反弹之后£¬在第三季度仍步履艰难¡£汇丰PMI是一项备受关注的?#21103;ݏ?月份终值显示中国制造业活动连续第二个月增长迟?#28023;?#34920;明中国经济仍面临下行压力¡£

    除了工业利润增速?#38470;?#22806;£¬8月份£¬中国投资增速创出13年新低¡¢发电量年内首度下滑¡¢工业增加值增速骤降¡£自中政府2008年推出?#30899;?#32463;济的¡°四万亿¡±投?#22987;?#21010;以来£¬中国经济?#28216;?#20687;现在这样多个?#21103;?#31034;警£¬跌回金融危机深重时水平¡£中国经济正面临?#29616;?#30340;下行风险£¬中国GDP的增长预期增长7.5%的目标很难实现¡£除非进行官方¡°粉饰¡±¡£

    现在国际经济联?#31561;?#30410;紧密£¬一个国?#19968;?#22320;区经济出现问题£¬就会引发全球性的经济问题¡£中国的经济出现?#23435;?#39064;£¬中国的消费不足£¬就会引发世界消费品供过于求£¬造成?#29616;?#30340;积压£¬进而工厂倒闭£¬从业人员失业£¬而失业会推动消费品更多的积压£¬更多的工厂倒闭£¬更多的的从业人员失业¡£消费品领域的倒闭和萧条£¬连锁反应会推动整个社会生产全部领域的倒闭和萧条£¬让整个世界的经济陷入深度的危机之中¡£

    另外£¬目前政府与企业的边界¡¢权力与市场的边界不清£¬权力的滥用导致各种繁琐审批和?#30333;?#34892;为£¬腐败丛生£¬极大地增加了经济运行成本£¬降低效率£¬加剧了收入分配的不公£¬导致经济运行活力不强£¬可?#20013;?#24615;遭疑¡£总体缺乏有效的法制保?#24076;?#23500;裕阶层不断移民海外并转移资产£¬其数量之多¡¢规模之大£¬早已受到海内外媒体的关注¡£官员?#20302;?#31227;民或变相移民也带走了大量的财富¡£根据伦敦财富谘询机构?#23433;?#23500;洞察?#20445;¨WealthInsight£©的调查数据£¬中国大陆富豪在海外囤积的资产约6580亿美元£¬相当于40796亿元人民币之巨¡£

    近年以来£¬楼市已经被政府认定是支柱经济£¬此前地方政府的松绑限购措施已得到中央政府的默许或授意¡£这次中央政府公开救市£¬表明中国经济

            神奇之千年古寺---宁波保国寺

     

     中华大地有5千多年的悠久历史£¬一?#21271;?#35465;为神传文化£¬无奇不有¡£江南潮湿¡¢台风¡¢虫蛀等自然条件非常不利于木造建筑£¬但浙江宁波保国寺的北宋大殿却屹立1千年不倒£¬成为保最完整¡¢江南仅的几座唐宋古建筑之一£¬也被誉为¡°鸟不入£¬虫不蛀¡±的古建筑奇观¡£

    保国寺建于宋真宗大中祥符六年£¨西元1013年£©£¬屹立于宁波市江北区西北郊灵?#32564;?#22387;£¬距市区15公里¡£到2013年刚好满1千年¡£

    保国寺是我国江南保存最完好的北宋木结构建筑£¬是国务院公布的第一批全国重点文保单位¡£大雄宝殿建筑风格特异£¬巧夺天工£¬是保国寺建筑之精华¡£大雄宝殿是寺内主建筑£¬重檐歇山式£¬是江南现存最古老的木构建筑£¬其面阔三间£¨11.91米£©£¬进深三间(13.35米£©£¬成纵向长方形¡£大雄宝殿气势雄伟£¬全部结构皆用斗拱裼 巧妙衔接和精 确的?#20037;®¼际õ£?#19981;用一钉而将建筑物的各个构件牢固地结合在一起£¬?#22411;?#36215;整个殿?#26790;?#39030;的重量¡£

    大雄宝殿也被为全国独一无二的无梁殿¡£

               马年楼市会失前蹄吗£¿

     

    新年伊始£¬令人关注的楼市传来了令人不安的消息£¬三?#21335;?/span>城市鬼城的论调一浪高过一浪£¬回乡的游子感叹找不到家乡的感觉£¬到处是高楼林立£¬但漂亮整齐的街道没有行人£¬漂亮的小区也没有多少灯在?#20102;福?#32780;且一月份的房价开始在部分城市环比?#38470;?/span>¡£

    2月18日£¬杭州城北项目¡°德信北海公园¡±公布了清盘均价15800元/平米£¬这可谓是马年杭城楼盘的首降£¬2月19日£¬同区域的¡°天鸿香榭里¡±在原先售价17200元/平米的基础上£¬以起价11800元/平米¡¢均价13800元/平米入市£¬直降4000元引发战火£¬拉开了杭州楼市?#23548;?#30340;序幕¡£房企此次火速应战£¬很容?#20857;?#20154;联想到2011年年初杭州楼市的?#23548;?#28526;¡£当?#20445;?#21516;样位于杭州城北板块的¡°方正?#21830;?#26376;色¡±项目率先祭出?#23548;?#22823;旗£¬一天之内引发了区域内其他楼盘的跟风?#23548;àP?#20043;后引起了杭州楼市各个板块的价格大动?#30784;?/span>

    今年的元月£¬大大小小的城市房市开盘并不火热£¬虽然商家想尽一切办法£¬包括请托?#21019;?#28909;闹£¬但还是不见昔日热闹的情景£¬而且根据官方数据£¬一月份九成楼市成交量?#38470;担?#25353;照官方的67个城市房价?#21592;ýx?#35768;多城市环比走?#38470;登?#21183;£¬包括北京这样的一线城市£¬房市都显得冷清¡£这足?#24674;?#26126;中国房市十分危险£¬

             一半是海水一半是火焰

     

    目前£¬中国房地产开发出现了¡°地王¡±与¡°鬼城¡±并存现象¡£借用多年前中国的一句流行用语£¬恰如¡°一半是海水一半是火焰¡±¡£能够?#28783;?#21334;出¡°地王¡±的?#22797;?#22478;市£¬地方政府与房地产开发商们宛如夏天在海边冲浪£¬黄金梦酣£»而¡°鬼城¡±所在地的开发商与购买者则在慢慢升腾的火焰中?#30446;ÇG?#30171;苦不堪¡£支持这些项目的地方政府虽然未被烤焦£¬但置身热浪的滋味也不好受¡£

    在北京上海等一线城市政府卖地赚得盘满钵满之?#20445;?#38500;鄂尔多斯那个著名的鬼城之外£¬营口¡¢常州等三?#21335;?#22478;市出现了大量¡°鬼城¡±¡£全国鬼城知多少£¿今年7月¡¶时代周报¡·发表¡°中国新鬼城?#20445;?#21382;数了中国12个著名的鬼城£¬这?#27604;恢?#26159;全国几十个鬼城中的著名者¡£

    目前一线及一些二线城市房价上涨£¬三?#21335;?#22478;市交易清淡也印证了这点¡£而本届政府在百般无计的情况下£¬将房地产业换了个¡°新城镇化¡±的包装再度推出£¬据?#23548;?#21010;在未来20年每年打造20个城镇¡£在三?#21335;?#22478;市¡°鬼城¡±处处之?#20445;?#33021;否为那些即将涌现的千万新房?#19994;?#20080;家£¬成了新城镇化最大的不确定因素¡£

    除?#36865;¶×收?#20043;外£¬官员是购置房产的一大主体¡£早在2009年£¬上海2000市管干部被要求自觉申报房产¡£结果令上海市纪委非常?#38480;危?#23448;员们因为害怕政府引蛇出洞£¬是¡°惦量着申报?#20445;?#20294;拥有4-6套是常见现象£¬甚至有主动上报家庭房产十几套的官员¡£这此官员拥有这么多房产£¬秘诀是?#22270;?#36141;房£¬除了房地?#20302;?#23448;员享有¡°近水楼台¡±之便利以外£¬一个房地产项目的运作£¬往往还涉及工商¡¢税务¡¢规划¡¢金融¡¢司法及区县政府等多个部门£¬他们同样都是被打点的主力群体£¬这些官?#24065;?#25454;房地产公司对其可利用价值?#28010;悖?#21508;获得三到五成的大幅度购房折扣¡ª¡ª?#23548;?#19978;是变相收取贿?#28014;?/span>

    上海不是政治孤?#28023;?#23448;员囤房现象并非其独有¡£早在若干年前£¬住建部就着手建立40个城市个人住房信息?#20302;常?#20294;该?#20302;?#30340;联网时间一再延后£¬据说是因为遭遇各地官员的强力抵制¡£2013年1月一些¡°房氏家族¡±成员曝光之后£¬一些地方政府加紧出台房屋信息查询规范£¬禁止查询房地产信息¡£8月中旬£¬国?#20063;普?#37096;官员贾康公开透露£¬住房信息全国联网阻力不小£¬还需两年才能完成¡£

    在中国这样一个具有悠久历史文化的文明古国£¬置业的习惯?#26377;?#24050;久¡£如果按照自有住房比率进行比?#24076;?#25130;至2010年末£¬我国城镇?#29992;?#23478;庭自有住房比率高达89.3£¥£¬而美国大城市?#29992;?#33258;己拥有住房的平均比?#24335;?#36229;过50£¥¡£这似乎也带来一个悖论£¬理论上看我国刚性住房需求较少£¬但?#23548;?#19978;通过房屋交易价格所反映出来的刚性需求非常旺盛¡£

    无论如何£¬房价过度偏离收入和租金所引发的风险£¬正日益挑战我们的承受力¡£动辄好几百万¡¢上千万的一套房产£¬需要动用庞大的货币资金£¬这恐怕也非普通人所能¡£资金¡°击鼓传花¡±的游戏£¬终究会因为高处不胜寒戛然而止¡£但资金链条的断裂带来的将是连锁反应?#22270;负?#32423;数的收缩反应¡£近日£¬李嘉诚?#36164;?#19981;动产套取现金£¬是一个值得警惕的经济信号¡£

    我国房地产市场运行的风?#25214;?#32463;过度累积£¬给予政府调控和治理的空间日益狭窄¡£如果不施加调控措施£¬市场的非理性将占据主导£¬天价购置土地络绎不绝£¬房价将面临全面失控的危险¡£如果施加强度过大的政策措施£¬房价将明显回落£¬势必通过地方政府偿债风险传导£¬影响金融机构资产质量£¬进而通过财富收缩效应降低投资与消费£¬引发宏观经济低迷不振¡£当前我国房价正在危险中艰难穿行¡£从这一点上说£¬或许正是?#36164;?#29289;业套现的最好时机¡£

     

     

     

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