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    博主
    姓名杨朝淅
    单位中联?#26102;?#31649;理集团有限公司
    职位地产事业部董事总经理
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        地产评论人全经联常务理事地产研究?#20445;?#39640;级营销师?#26412;?#25151;地产十大思想博客
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        7月2日应中国日报房产?#26723;?#32422;稿写了一篇对下半年楼市的分析其中提到了下半年各地楼市冷热不均有朋友留言问他那个城市下半年房地产情况会怎么样?#20197;?#36825;里和大家探讨一下如何判断?#32422;?#22478;市房地产市场的发展前景

        要了解一个城市房地产市场的发展前景首先要了解这个城市近三到五年的宏观经济情况第一要了解这个城市的GDP即这个城市的地区生产总?#25285;?#21516;时要了解这个城市一二三产业的比例与发展第二要了解这个城市的人口以及人口的流入与流出情况第三要了解这个城市的人均GDP第四要了解这个城市的社会商品零售总?#30591;?#31532;五要了解这个城市的人均可支配收入第六要了解这个城市的固定资产投资与房地产投?#26159;?#20917;了解GDP是要知道这个城市宏观经济一般情况下一个地级城市GDP至少应该在1000亿左右如果太低则?#24471;?#36825;个城市宏观经济不理想购买力?#26723;没?#30097;当然有人会说GDP不可信全国各城市的GDP统计确实都有问题国家统计局的全国GDP就从来没有和各省市?#32422;和?#35745;

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    谈下半年楼市的发展趋势还是要从当前中国的经济大环?#31243;?#36215;众所周知中国经济面临严重的下行压力中国经济的三驾马车中出口因为?#35775;?#24066;场的低迷而产生下滑数据显示2015年一季度我国进出口总值5.54万亿人民币?#28909;?#24180;同期下降6%投资则是严重的产能过剩虽然有亚投行和一带一路但是也是远水解不了近?#21097;欢?#20869;需方面真正能够承担起保证GDP增长重担的只有房地产业了数据显示2012年全国GDP约是52万亿元其中房地产销售额约为6.5万亿元约占GDP总量的12%2013年全国GDP约是56万亿元其中房地产销售额约为8.6万亿约占GDP总量的16%2014年全国GDP约为63万亿其中房地产销售额约为7.6万亿约占GDP总量的12%可以说2014年中国经济下行严重是因为中央政府高估了中国经济健康程度?#20323;?#24310;缓了房地产救市造成的中央政府对房地产态度的转变可以从政府工作报告中清晰显现2014年的提法是针对不同分类调控增加中小套型商品房和共有产权住房供应抑制投机投?#24066;?#38656;

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    曾几何时本人也激扬文字指点地产趋势但翻翻?#32422;?#30340;博客最后一篇博文已然是今年3月15日的时候写的了记得刚开始写博客的时候基本上是?#24674;?#33021;写三四篇慢慢得变成?#24674;?#19968;篇然后是一月一篇然后就快没有然后了本人第一篇博客写于2010年11月4日当时可以说是鼓足了勇气而?#19994;?#26102;也根本不知道?#32422;?#33021;不能写能写多久要知道本人当年上大学竟然连最基本的大学语言这门课都没有没想到的是本人竟然写了不少而且写得还算不错在2011年的时候本人获得了搜房网2011年度?#26412;?#22320;产十大思想博客评选第一名搜房网2011年全国十大最具价值地产博文第七名现在说来真有些不好意思了

    回想起来这也是地产文字江湖变迁的过程最早的时候是在2005年左右那个时候是博客的天下当然也许大家还记得当年徐静蕾博客浏览量超过100万是多么轰动的一件事徐静蕾是在2005年开始写博客的而地产人的博客生涯基本上是在2005年底2006年初开始的?#28909;?#29275;刀?#30701;础?#26472;红旭杨?#38047;?#38472;?#21697;?#26417;大鸣马光远马跃成贾卧龙刘光?#30591;?#20197;及地产大咖

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    近日两则消息将本来已经平静的房地产市场又推到了风口?#24605;?#32780;且这两则消息的发?#21152;?#24688;逢堪称史上最严肃的两会很多人?#21450;?#36825;两则消息理解成中央对房地产市场的一个新的导向要知道去年房地产市场行情的走跌就是由于去年过了?#33322;?#21518;舆论借杭州天鸿香榭里与德信北海公园两个项目?#23548;?#21644;莫虚有的兴业银行停止房地产贷款开始的让我们先来看一下这两则消息第一则消息是国家统计局发布的前两月全国房地产销售面积降16.3% 销售额降15.8%第二岀消息是恒大全国5.5折大甩卖这两则消息尤其是第二则消息堪称重磅这?#28909;?#24180;杭州那两个项目?#23548;?#30340;影响力可大多了所以?#21387;?#24456;多人又开始?#21482;?#20102;

    但是如果我们了解一下目前的总体情况再详细解读一下这两则消息可能就不会?#21482;?#20102;首先从中国经济说起目前中国经济的不景气就不用多介绍了中国经济的三驾马车中进出口贸?#36164;?#22269;?#31034;?#27982;?#38382;ơ?#23545;外贸易收支失衡人民币升值出口成本上升出口竞争加剧等因素影响从中长期来看中国出口复苏的空间非常有限

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    开发商进入抢钱时代不错你没有看错这不是哗众取宠开发商确实已经进入抢钱时代只?#36824;?#26159;从捡钱时代进入到了抢钱时代以前开发商是不需要抢钱的满地都是钱只要你弯腰就行也就是只要开发商拿到块就有钱了但是现在的情况已经有了很大的变化时代已经不是那个时代市场也不是那个市场了

    从中国整体经济来看目前中国面临着严峻的?#20339;?#20013;国经济已连续十几个季度在下行尽管2013年下半年以来美国经济呈?#33267;?#21152;快复苏的势头?#35775;?#21644;日本的经济已经开始见底回升但金砖五国的经济都在往下行至少到目前为止中国经济增速下行是一个自然趋势在经济下行的情况下?#20064;?#22995;对未来充满了担忧而中国的?#20064;?#22995;不像美国一样享有完善的医疗和养老制度在这种情况下?#20064;?#22995;基本上不敢进行大量的消费行为?#20323;?#36896;成内需的下降而中国经济的另外两辆马?#25285;?#20986;口和投资更不用说了出口因为外围经?#27809;?#22659;的恶化和人民币升值不出现逆差已经不错了?#27426;?#25237;资因为当年的4万亿造成?#25628;?#37325;的产能过剩钢材水泥

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    էdiv? էp align=left?է/p էp align=left距离9月30日央行解除限贷已经过去一个月了市场从政策刚刚出台的?#26388;?#26399;已经慢慢地回归平常现在再没有哪家开发商叫嚣着要涨价了那么房地产市场到底会何去何从呢?#21654;է?p էp align=left还是让我们先来了解一下我?#24674;?#24378;调的调控的四个阶段第一阶段是量跌价不跌因为政府的?#30475;?#35843;控都是在房地产市场高速发展的时候进行的在调控前各开发企业都有不错的销售?#23548;?#30701;期不会有资金的压力在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意?#26723;约?#30340;利润而购房者因为舆论的宣传开始进行观望双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下?#25285;?#31532;二阶段量价齐跌因为经过一段时间后当开发企业感觉到资金压力或者全社会都看空房价的时候他们被迫开始?#23548;P?#31532;三阶段是?#31354;?#20215;不涨这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市市场信心逐步恢复第四个阶段是?#31354;?#20215;涨这是开发商看到市场再度好转需求增加而又提价է/p էp而从2005年开始我们已经经历了三轮大的调控2005年5月的宏观调控出台了老国八...
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    据兰州住房保障和房地产管理局网站消息从2014年9月3日起购房人在兰州市购买商品房二手房办理网签备案和房屋交易时不再核查现有住房情况随着兰州最严限购令?#38381;?#24335;宣布全面取消目前全国实施住房限购政策的46个城市中已有包括兰州在内的39个城市取消或者放松了住房限购政策目前仅剩?#26412;?#19978;海广州深圳长春南京三亚珠海8个城市?#32422;?#23432;限?#28023;?#32780;这些解除限购的城市中绝大多数没有出现住房销售量和销售价格的大幅波动基本保?#33267;?#25151;地产市场的平稳运行状态但这种情况显然不是地方政府想要的相比于中央政府的犹抱琵琶半遮面地方政府显得更加直接?#28909;?#35299;除限购不足以提振市场那?#27492;?#20204;下一步会出台?#35009;?#26679;的政策呢

    其实从救市角度来讲基本上有三个方面刺激住房需求?#33322;?#24320;发商资金压力优化行政管理服务环?#22330;?/p>

    从刺激住房需求的角度来看解除限购就是其中的?#24674;?#26041;法也是最直接的?#24674;?#26041;法当然本轮房地产调控中虽然限购政策起了很大的作用但是从目前情况看仅仅是解除限购还不能从根本上刺激需求解除限购不行的话那么第二步就需要解

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        这两三周以来房地产反馈的情况已经和前一段时间完全不一样了前一段时间还是哀鸿遍野而这两三周以来从各方面反馈来的信息却是另一个情象?#26412;?#20197;前曾经有出售房屋意向的业主们都?#20174;?#20013;介主动来电话询问原来的房子还卖吗要知道这是近半年以来都没有过的现象?#26412;?#30340;房屋租金基本上上涨了一成各售楼处来访客户都有了不同程度的增加每周的来访量比?#23736;?#26102;间能够多出50%?#26412;?#20877;现日光盘位于?#26412;?#28023;淀区的豪宅项目华润?萬橡府于7月19日开盘开出4#7#两栋楼共180套房源主推145平米三居和185平米四居户型均价60518元/平米开盘当天共有超过300组客户到场开盘推出的180套房源短短5个小时即宣告售罄当天认?#33322;?#39069;15.9亿元华润旗下另外两个项目位于南五环外的华润公元九里也于7月19日开盘推出两栋楼共46套房源户型为180-220平米4居均价在38000元/平米开盘当日上演闪电战仅仅1小时吸金3亿?#27426;?#20301;于长?#27493;?#35199;沿线的华润?润西山项目7月20日开盘当天推出洋房产品40套均价在37000元38000元/平米销售额高达3.2亿

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    一全国一线城市地产界的竞争可谓群雄角逐此起?#26388;?#25112;争硝烟弥漫在整个地产界在日益激烈的市场竞争下传统住宅类地产市场日趋饱和复合地产成为地产商们新的选择方向传统地产如?#38382;棺约?#23433;立市场稳中求进

    目前虽然复合地产在高速发展但是仍然不是主流2013年全国房地产开发投资86013亿元其中住宅投资58951亿元占房地产开发投资的比重为68.5%而?#20197;?#30701;期内这种情况将不会改变因为住宅对于中国?#20064;?#22995;来讲不仅具有居住属性而且更重要的是具有投资属性目前房地产市场上的客户主要有三种类型投机投资自住的投机型的客户基本上会被统统打掉另外是投?#24066;?#30340;看不清房地产市场的方向具体是涨还是跌他们将会更多地观望自住型的客户受的影响将会小一些而开发企业要根据?#32422;?#30340;情况来分析?#32422;?#25152;在的城市的具体情况?#28909;?#38271;三角那边投机和投?#24066;?#36141;买比较多的城市将会受到比较大的影响但是在一些二三线城市基本上都是自住型购买根据房地产发展情况来看需求有可能会短期被压抑住在观望但这些客户的资金

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    今天一个朋友打电话告诉我他看了一篇文章是采访冯仑的文章中冯仑表示房地产大周期拐点已经来临了打电话是问我房地产是不是要完了他是不是应该赶快把房子卖掉于是我找来这篇文章学习了一下之所以说是学习因为冯仑是?#30340;?#22823;腕著名的商界思想家也是我尊敬的前辈但是看完文章后感觉有些问题要说一下

    之所以要说是因为我虽然很敬佩冯总但是权威并不代表绝对正确就像另一位房地产?#30340;?#22823;腕王石已经是神一样的人物但是也曾经犯过错误一次是2008年当时万科第一时间判断出房地产市场走低于是采取?#22270;?#25243;盘现金为王的策略很短的时间内通过销售取得了200亿现金这一步极其漂亮但是接下来的情况是万科对市场回暖的时间判断过于保守或者说其采取了保守的发?#25296;?#30053;但结果是因为其没有拿地导致接下来在2009年市场大好的情况下没房可卖第二次是2012年郁亮准备做商业地产王石说如果万科做商业地产他即便是进入棺材也要伸出?#24674;?#25163;阻拦但事实证明郁亮的这一步是正确的

    这篇文章的很大篇幅是介绍拐点来临后如何应对的真正解释为

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    很多朋友?#20174;?#25105;前几天写的博文只有供求关系才能决定房价没看明白希望再解释得清楚一点或者说给一个明确的关于房价涨跌的结论今天在这里就把房价的问题讲得更透彻一些

    当然有一些朋友不认同供求关系决定房价并给我的博客留言探讨这个问题他?#20392;?#20026;在中国对于房地产业来讲是计划经济房价由政府说了算但?#23548;是?#20917;是中央政府和地方政府都没有真正出台限价政策因为那是严重违反经济规律的后果非常严重中央政府不会去冒那么大的风险所以中央政府只能通过一些政策来调整供求关系以达到降房价的目的但很多时候结果并不理想这也是为?#35009;?#20250;有那句玩笑总理不如总经理

    对于房地产来讲供给是一个长线问题短期内难以迅速变化因为目前国内实行预售制度各地方政府虽然标准不完全?#24674;n?#20294;也都差不多基本上是投资到一定程度?#28909;?0%工程进度也到一定程度?#28909;?#39640;层完成2/3多层要封顶?#25293;馨?#21457;预售证而受工期的影响开发企业从拿

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    最近房地产市场情况比较复杂各路专家又开始各显神通有说房地产要崩盘的有说房价要下降多少的还有说政府马上就要救市的简直是这次第怎一个?#26131;至?#24471;唱空者的理由无非是现在房价已经过高房价收入比达到2030甚至是50年政府要下决心解决地方政府的土地?#26222;?#38382;题中国经济增速严重放缓且实体经济问题频出开发商没钱了要甩卖等等?#24576;?#22810;者的理由基本上是房地产业是国民经济的支柱产业具有不?#21830;?#20195;的作用中国城市化的进程土地出让价格在提高人力成本在提高建材成本在提高房价也要提高房子是保值增值的最佳投资等?#21462;?#23545;于外行来讲你听哪边说得都有道理但是到底是?#35009;?#24773;况呢

    房地产市场本质是?#24674;?#32463;济行为所以一定会遵循市场经济的规律也就是供求关系决定价格即供不应求时价格上涨供大于求时价格下?#25285;?#34429;然政府一再出台各种政策对房地产进行调控也是希望通过调整房地产的供求关系来抑制房价上一届中央政府更多地运用了抑制需求的调控方法通过限购限贷?#30830;?#24335;减少买房的总量本届政府则是通过增大供给减少需求的方式来进行调控所以本届政府一方面?#26377;?#20102;上届政府的限购限贷政策的

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    先解释一下本人今年上了厦门大学的房地产方向的EMBA非常敬佩厦大老师的才华特写此文向厦大致敬如果哪位想在房地产方面得到升华建议大家也像我一样来厦大房地产班学习本文的主要观点来自厦大戴亦一老师向戴老师致敬

    对于房产税?#24674;?#20247;说纷纭甚至在去年年底有传言在今年年初就会全面征收但房产税的真正走向却让很多?#20064;?#22995;摸不着头脑其实大家大可不必担心因为房产税短期内不太可能出台

    第一上海与重庆试点的房产税试点效果甚微集中表现为执?#24515;ѣ?#31246;收少房价依然上?#24688;?#20197;上海为例2011年上海商品房成交均价为15743元/平方米2012年为15130元/平方米而2013年为17840元/平方米从征收房产税到现在房价涨幅13%根据上海市房产税征收细则2011年1月28日起购买的住房将视作新购房被纳入收?#23736;?#35937;对存量房不征税起征点为人均60平方?#20303;?#20855;体?#27492;担?#20197;一个三口之家为例若存量房?#26377;?#36141;房

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    南宁房管局4月28日晚间发文称从4月25日起广西北?#23458;?#32463;济区内的北海防城港钦州玉林崇左市户籍?#29992;?#23478;庭可参照南宁市户籍?#29992;?#23478;庭政策在南宁市购房4月28日天津滨海新区有关部门负责人在滨海新区房交会新闻发布会上透?#30701;?#27941;滨海新区将实施差别化限购政策即?#36824;?#22312;天津市内或其他城市拥有几套住房只要在滨海新区没有即可在新区购买一套商品住宅但有关人?#30475;?#28392;海新区规划和国土资源局等多部门核实获悉新区的确正在积极申报争取差别化限购政策但目前还未获得天津市有关部门批准

    对此不少朋友给我打电话来咨询是不是政府开始救市了房价会不会马上就上涨了对于普通?#20064;?#22995;来讲是不是该买房了确?#30331;?#20960;年的宏观调控都是因为出台了类似的?#24405;?#32780;成为房价转折的节点第一次是2005年5月的老国八条新国八条是因为时任建设部总经济师兼房地产司司长谢家瑾在接受人民日报时称房地产业的宏观调控并不是要打压房价只是为了抑制房价过快增长使房价开始报复性反弹第二次是2007年9月央行和银监会出台二套房贷款政策这次调控恰逢由美国?#26410;?#21361;机引发的全球金融危机再加上媒体舆

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    据央行网站22日消息中国人民银行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点央行表示?#24674;?#20197;来积极运用货币政策工具大力支持经济结构调整特别是鼓励和引导金融机构更多地将新增或者盘活的信贷资源配置到三农等领域同时央行表示下一步中国人民银行将继续实施稳健的货币政策保持适度流动性实?#21482;?#24065;信贷及社会融资规模合理增长并在此基础上进一步创新运用好货币政策工具改善和优化融资结构和信贷结构促进经济结构调整

    看到这则消息不禁让人产生很多疑问中央政府为?#35009;?#20986;台这个政策他要达到?#35009;?#30446;的他的愿望能实现吗如?#38382;?#29616;不了中央政府下一步会如何走下调存款准备金?#21097;?#26080;疑是为了?#22836;?#27969;动性对实体经济进行刺激但这次与以往却有些不一样这次只针对农商行和农合行而且农商行一次性下调2个点幅度之大出人意?#24076;?#36825;又是为?#35009;?#21602;

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    由于十八届三中全会公报中未提及任何具体的关于房地产相关的政策或制度只是提到要促进市场化为房地产长效发展营造良好的外围环?#24120;?#25165;利于房地产行业更好更健康发展所以很多人对这次两会报以期望认为此次两会将给出房地产的明确方向但目前两会已经接近尾声相关房地产的政策或制?#28909;?#19981;见踪影今年的政府工作报告中关于房地产方面的表述包括只有1做好房地产税相关工作2加大保障?#22253;?#23621;工程建设力度今年新开工700万套以上其中各类棚户区470万套以相比于去年政府工作报告中1加强房地产市场调控和保障?#22253;?#23621;工程建设坚决抑制投机投?#24066;?#38656;求抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系健全房地产市场稳定健康发展长效机制2继续抓好保障?#22253;?#23621;工程建设和管理?#32654;习?#22995;住?#25103;?#24515;房满意房今年城镇保障性住房基本建成470万?#20303;?#26032;开工630万套继续推进农村危房改造文笔更少了而此前很多?#30340;?#19987;?#20197;?#27979;两会之前或之后楼市会出

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    由于十八届三中全会公报中未提及任何具体的关于房地产相关的政策或制度只是提到要促进市场化为房地产长效发展营造良好的外围环?#24120;?#25165;利于房地产行业更好更健康发展所以很多人对这次两会报以期望认为此次两会将给出房地产的明确方向但目前两会已经接近尾声相关房地产的政策或制?#28909;?#19981;见踪影今年的政府工作报告中关于房地产方面的表述包括只有1做好房地产税相关工作2加大保障?#22253;?#23621;工程建设力度今年新开工700万套以上其中各类棚户区470万套以相比于去年政府工作报告中1加强房地产市场调控和保障?#22253;?#23621;工程建设坚决抑制投机投?#24066;?#38656;求抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系健全房地产市场稳定健康发展长效机制2继续抓好保障?#22253;?#23621;工程建设和管理?#32654;习?#22995;住?#25103;?#24515;房满意房今年城镇保障性住房基本建成470万?#20303;?#26032;开工630万套继续推进农村危房改造文笔更少了而此前很多?#30340;?#19987;?#20197;?#27979;两会之前或之后楼市会出

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    去年以来房地产市场?#24674;北?#36739;消停可是突然间传出非常大的利空消息目前可以说是风声鹤唳草木?#21592;?#29978;至导致地产权全线大跌周一早间房地产板块开盘整体暴挫4.67%地产个股全体现绿拖累股市开盘即告大跌1.41%地产龙头股招保万金呈断崖式下跌保利地产大跌8.51%招商地产大跌8.07%金地集团下跌7.66%万科A下跌6.56%万科A此次大跌甚至创出去年7月份以来的最大单日跌幅让我们先来分析一下这些消息

    杭州?#23548;P航?#26085;杭州传来部分楼盘大幅?#23548;?#30340;消息有媒体报道杭州天鸿香榭里每平米?#23548;?#36229;过3000元德信北海公园每平米?#23548;?000元更有甚者有楼盘?#23548;?#24133;度高达5000元/平米让年初就已传得沸沸扬扬的楼市崩盘论再次发酵而真?#30331;?#20917;是虽然杭州目前确?#24471;?#20020;高库存量的问题但是此次杭州?#23548;?#31561;新闻存在很大的夸张成分这类新闻有误导市场耸人听闻的?#21491;ɣ?#30495;?#30331;?#20917;是杭州楼市?#23548;?#21482;是个别楼盘的个别现象同时?#23548;?#21306;域位于杭州近郊主

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        十八届三中全会关于进一步深化改革若干重大问题的决定下称决定和此前的中央政治局集体学习屡次出现对市场规律的强调而且刚刚结束的中央经济工作会议再次提出着力激发市场活力?#31508;?#20154;不禁对调控放松有了?#24674;?#26399;望甚至有说法提出中央对于房地产调控有相对充分放权的意思但是对于目前的地方政府来讲此举风?#21344;?#22823;

    以前的中央调控政策确实存在着全国一盘棋的错误可以说是?#26412;?#19982;上海发烧全国吃药记得2005年宏观调控的时候长春房地产市场价格非常低当时长春的同志感慨他们不是控制房价的问题而是如?#38382;?#25151;价能够涨一点主要原因就是当时有大量的集资建房性质的房屋

    目前的?#23548;是?#20917;是各地房价上涨催生了年底前新一轮房地产调控潮?#20445;?#32487;北上广深四大一线城市颁?#32423;?#26465;楼市调控举措后以武汉为首的二线城市也开始为调控政策加码截至目前共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措

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    最近关于雾霾的段子广泛流传于微博与微信我们先来分享一下

    一央视网说雾霾5大好处?#23401;?#38654;霾让中国人更团结?#34382;?#38654;霾让中国人更平等?#34382;?#38654;霾让中国人更清醒?#34382;?#38654;霾让中国人更?#21738;虎?#38654;霾让中国人长知识?#38750;?#26102;报说?#20309;{不?#35753;导弹打不准有利于军事防守神评论以上都是胡扯雾霾最大的好处?#25250;?#20154;会死得快死得多有效解决?#25628;?#32769;金短缺问题

    二这是个悲伤的故事男孩和女孩?#32622;?#30462;约定?#25199;员?#21508;走100步然后回头时还能相互看见就不分手结果他们只走了两步?#25237;?#22238;了头却没有看见彼此于是他们?#22836;质至ˡ?#21457;生发生于2013年12月8日有关专家提醒青年朋友不要在雾霾天尝试这样的游戏以免发生不必要的误解

    关于雾霾究竟第一次发生在?#35009;?#26102;间也无从考证了网上更多地在讨论雾霾的产生原因与应对而产生原因主要集中于几个方面1. 大气空气气压低空气不流动由于空气的不流动使空

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